كيفية حساب قيمة التصالح في مخالفات البناء 2026

2026-08-19 · How Do Everything

مع اقتراب الموعد النهائي لتقديم طلبات التصالح في مخالفات البناء —المحدد حتى نوفمبر 2026— يتسابق ملايين المصريين لفهم آلية حساب قيمة التصالح وتسوية أوضاع وحداتهم المخالفة قبل فوات الأوان. فإذا كنت تمتلك عقاراً مخالفاً وتريد معرفة ما ستدفعه بالضبط، فهذا الدليل الشامل يأخذك خطوة بخطوة من تحديد القيمة حتى استلام وثيقة التقنين.

الإطار القانوني: قانون التصالح رقم 187 لسنة 2023

يستند نظام التصالح الحالي إلى القانون رقم 187 لسنة 2023 الصادر في ديسمبر من العام نفسه، والذي جاء ليحلّ محل القانون رقم 17 لسنة 2019. يهدف هذا القانون إلى تنظيم أوضاع البناء وإعادة هيكلة الخريطة العمرانية، مع توفير حلول مالية مرنة للمواطنين. وقد قرّر مجلس الوزراء مدّ مهلة تقديم الطلبات ستة أشهر إضافية تبدأ من مايو 2026، في إطار توجّه الدولة للتيسير على المواطنين.

كيف تُحسب قيمة التصالح؟ المعايير الأساسية

لا يوجد رقم ثابت واحد للتصالح؛ فالقيمة تتفاوت تبعاً لثلاثة محاور رئيسية:

أولاً: سعر المتر المسطح حسب المنطقة

تُحدّد الجهة الإدارية المختصة سعر المتر المسطح بناءً على القيمة السوقية للعقارات في المنطقة، ومستوى الخدمات، والمستوى العمراني والحضاري. وقد نصّ القانون على ألّا تقل قيمة التصالح عن 50 جنيهاً للمتر، ولا تزيد على 2500 جنيه. وتجدر الإشارة إلى أن بعض التعديلات الأخيرة أشارت إلى سقف يصل إلى 5000 جنيه للمناطق الراقية ذات الخدمات المتكاملة، وفقاً لما حدّدته اللجان المختصة في البرلمان.

ثانياً: مساحة المخالفة

تُحتسب قيمة التصالح على إجمالي المساحة المسطّحة للأعمال غير القانونية، أي المساحة التي تجاوزت حدود الترخيص أو أُقيمت بدونه. وكلما اتّسعت مساحة المخالفة، ارتفعت القيمة الإجمالية المستحقة.

ثالثاً: نسب التخفيض والحالات الخاصة

يتيح القانون منح تخفيض يصل إلى 25% من إجمالي قيمة التصالح في حال السداد الفوري دفعةً واحدة، بقرار من رئيس مجلس الوزراء. كما تُخصم أي مبالغ سبق سدادها في أحكام قضائية متعلقة بالمخالفات ذاتها. وتجري الحكومة مقترحات لمنح خصم يبلغ 50% للمستفيدين من برنامج "تكافل وكرامة" والعمالة غير المنتظمة.

مثال تطبيقي لحساب القيمة

لتبسيط الفهم، إليك هذا المثال: إذا كانت مساحة المخالفة 100 متر مسطّح، وكان سعر المتر في منطقتك 200 جنيه، فإن القيمة الإجمالية = 100 × 200 = 20,000 جنيه. وإن اخترت السداد الفوري، تحصل على خصم 25%، فتصبح القيمة المستحقة 15,000 جنيه فعلياً. أما إذا اخترت التقسيط لمدة تتجاوز 3 سنوات، فتُضاف عليك فائدة لا تتجاوز 7% سنوياً.

أنظمة السداد المتاحة

يوفّر القانون مرونةً في السداد من خلال ثلاثة خيارات:

• السداد الفوري: يستوجب سداد رسوم جدية التصالح (بنسبة لا تتجاوز 25% من القيمة الإجمالية) لحجز الطلب، ثم استكمال السداد الكامل خلال 60 يوماً من إخطار الموافقة، مع الحصول على خصم 25% من الإجمالي.
• التقسيط بدون فوائد: ممكن لمدة تصل إلى 3 سنوات.
• التقسيط بفائدة: يمتد حتى 5 سنوات مع فائدة لا تتجاوز 7% سنوياً على المبالغ المتبقية.

خطوات تقديم طلب التصالح

1. استخراج شهادة البيانات: التوجّه إلى الوحدة المحلية التابع لها المبنى للحصول على شهادة بيانات تتضمّن الموقع والمساحة ونوع المخالفة والمستندات المطلوبة.
2. تجهيز ملف المستندات: يشمل الملف ما يقارب 14 مستنداً تشمل: صورة بطاقة الرقم القومي، مستند إثبات الملكية، شهادة بيانات المبنى، الرسومات الهندسية للأعمال المخالفة، تقرير السلامة الإنشائية (في الحالات المطلوبة)، وما يُثبت تاريخ وقوع المخالفة (كوصولات المرافق القديمة أو تقرير معاينة سابق).
3. سداد رسم الفحص: يُدفع نقداً ولا يتجاوز خمسة آلاف جنيه، ويختلف من منطقة إلى أخرى وفقاً لحجم المخالفة.
4. تقديم الطلب الرسمي: التوجّه إلى الجهة الإدارية المختصة بالنموذج المعتمد مع إرفاق المستندات كاملة وإيصال سداد جدية التصالح. بالنسبة لمخالفات المدن الجديدة، يُقدَّم الطلب لجهاز المدينة المعني، وللمشروعات السياحية إلى الهيئة العامة للتنمية السياحية، وللمناطق الصناعية إلى الهيئة العامة للتنمية الصناعية.
5. الفحص والمعاينة الميدانية: تدرس الجهات المختصة الملف وتتحقق من صحة البيانات والمطابقة للواقع وتُقيّم الوضع الإنشائي والتنظيمي.
6. الموافقة وسداد القيمة: عند الموافقة، يُستكمل السداد وفق الخيار المختار للحصول على مستند تقنين الوضع.
7. التظلم عند الرفض: يحق لمقدم الطلب التظلّم أمام لجنة التظلمات، ومنها أمام الهيئة الهندسية في حالات ارتفاع الرسوم أو قيود الارتفاع.

مخالفات لا يجوز التصالح عليها

حدّد القانون رقم 187 لسنة 2023 بوضوح حالات محظور فيها قبول أي طلب تصالح، وأبرزها:

• الأعمال المُخلّة بالسلامة الإنشائية للبناء، كالمباني التي تُشكّل خطراً على السكان أو المباني المجاورة.
• البناء على أراضي الدولة أو أملاكها العامة والخاصة بدون سند قانوني.
• البناء في المناطق المحظور البناء فيها، كأراضي الآثار وحرم نهر النيل والمناطق ذات القيمة المعمارية المتميزة.
• مخالفات تغيير الاستخدام أو النشاط بصورة مخالفة للتخطيط المعتمد.
• التعدّي على الشوارع التخطيطية أو خطوط التنظيم المعتمدة.

كذلك لا يُقبل طلب التصالح في أي حالة ما لم تنتهِ من طلاء كامل واجهات المبنى غير المشطّبة، وهو شرط مُستثنى منه القرى والتوابع.

أخطاء شائعة تُسبّب رفض الطلب

ثمة أسباب متكررة تؤدي إلى رفض طلبات التصالح ينبغي تجنّبها:

• تفويت موعد التظلم على المخالفة.
• عدم سداد الأقساط أو مبلغ التصالح في مواعيده.
• تقديم مستندات غير صحيحة أو بيانات لا تتطابق مع الواقع الفعلي.
• الاعتماد على قوائم مستندات عامة متداولة، في حين أن المتطلبات تتفاوت تبعاً لطبيعة العقار ونوع المخالفة والجهة صاحبة الولاية.
• الانتظار حتى اللحظات الأخيرة دون متابعة موقف الملف لدى الجهة المختصة.

نصائح عملية قبل تقديم الطلب

إذا كان لديك طلب قائم بالفعل، فراجع موقفه لدى الجهة المختصة وتأكد من خلوّه من مستندات ناقصة أو ملاحظات فنية. وإذا كنت تخطط لتقديم طلب جديد، فابدأ بتحديد نوع المخالفة وموقف العقار أولاً، ثم استعن بمكتب هندسي معتمد لإعداد الرسومات وتقرير السلامة الإنشائية، ولا تنتظر اقتراب موعد نوفمبر 2026. للاستفسار والمتابعة، يمكنك التواصل مع وزارة التنمية المحلية أو المراكز التكنولوجية بالحي التابع له عقارك.